di Lorenzo Riccardi e Ming Jie Wang
Le proprietà immobiliari rappresentano la categoria di asset preferita da moltissimi investitori. Sebbene poco liquido, il mercato immobiliare è infatti considerato relativamente poco rischioso e in grado di fornire un buon rendimento, sia in termini di rendite periodiche (affitti) sia in termini di rivalutazione dell’immobile.
Il valore di una proprietà immobiliare dipende da un’ampia varietà di fattori, tra cui ad esempio le caratteristiche dell’immobile stesso, la sua collocazione geografica, la vicinanza di servizi, la destinazione d’uso etc; un immobile costruito in una zona in rapido sviluppo aumenterà di valore, mentre lo stesso immobile, se collocato in un’area urbana in crisi, vedrà il proprio valore scendere (emblematico è il caso di Detroit, città degli Stati Uniti andata in bancarotta nel 2013).
Occasionalmente, il valore degli immobili in una certa area geografica si slega con i “fondamentali” e, così come succede nel mercato azionario, anche il mercato immobiliare può entrare in una bolla speculativa in cui si può assistere ad una continua e ingiustificata crescita dei prezzi delle proprietà. Questa crescita non è dovuta ad un miglioramento dell’area urbana o ad un incremento della popolazione residente, bensì è provocata dall’euforia irrazionale degli investitori, i quali acquistano gli immobili con la prospettiva che il prezzo non smetterà di salire.
Finché l’euforia dura, i prezzi degli immobili continueranno a salire fino a raggiungere un livello di picco, dopo il quale la bolla scoppierà in maniera più o meno fragorosa portando giù i valori degli immobili.
Uno dei casi più rappresentativi di una bolla speculativa in ambito immobiliare è quella che ha colpito il Giappone nei primi anni novanta, la quale ha generato successivamente un lungo periodo di deflazione nel Paese. L’indice dei prezzi dei terreni urbani edificabili nelle sei maggiori città giapponesi ha raggiunto nel 1991 i livelli di picco, pari a 3,5 volte il prezzo degli stessi terreni alla fine del 1983. Lo scoppio della bolla nel 1991 ha successivamente innescato un rovinoso crollo dei prezzi.
Spesso una bolla speculativa non colpisce un solo e unico mercato: un incremento dei prezzi degli immobili genera infatti una certa euforia anche in altri mercati, come quello azionario.
Uno dei tanti problemi derivanti da una bolla speculativa e dall’aumento generale dei valori immobiliari è di carattere sociale: durante una bolla i prezzi delle unità immobiliari crescono più velocemente dei redditi a disposizione della popolazione. Di conseguenza l’acquisto di un appartamento diventa molto oneroso o addirittura insostenibile, a meno di contrarre finanziamenti ingenti e a lunghissimo termine o richiedere aiuti economici a familiari e amici.
Vediamo la situazione del mercato immobiliare cinese negli ultimi anni, in quanto, specialmente nelle principali città, i prezzi degli appartamenti e delle aree edificabili hanno assistito ad una crescita notevole a partire dai primi anni 2000, con un breve stop durante la crisi del 2008.
I tre fattori che hanno contribuito maggiormente alla valorizzazione del mercato immobiliare nelle città cinesi possono essere identificati:
- nella crescente urbanizzazione della popolazione cinese (il tasso di urbanizzazione è passato dal 36% del 2000 al 56% del 2015), che ha portato ad un aumento della domanda di alloggi nelle grandi città;
- nella tendenza ad acquistare una proprietà immobiliare (il tasso di proprietà in certe aree è intorno al 90%) piuttosto che essere in affitto, specialmente per motivazioni di carattere sociale e di status economico;
- L’accesso facilitato al credito per l’acquisto di abitazioni grazie a politiche di housing sviluppate e promosse dal Governo centrale agli inizi degli anni 2000.
Dal 2010 fino a metà del 2014 il mercato immobiliare ha sovraperformato il mercato azionario, specialmente nel periodo che va da metà 2013 a metà 2014. La crescita dei prezzi al mq ha rallentato in seguito al formarsi della bolla speculativa nel mercato azionario cinese (dalla metà del 2014 fino alla metà del 2015), per poi riprendere a crescere ininterrottamente dopo lo scoppio di quest’ultima.
La crescita dei prezzi immobiliari nei maggiori centri cinesi come Shanghai e Beijing è stata particolarmente marcata, ben superiore a quella che si è registrata in media negli altri centri urbani.
Uno dei problemi derivanti da una bolla speculativa nell’immobiliare è di carattere sociale: prezzi immobiliari elevati rendono difficile l’acquisto di appartamenti da parte dei nuclei familiari, senza dover contrarre dei prestiti e dei mutui a lunghissimo termine.
Un indicatore utile per valutare la ragionevolezza dei prezzi immobiliari è dato dal rapporto tra prezzo medio di una proprietà immobiliare e il reddito disponibile di un nucleo familiare:
Lo Shanghai E-House Real Estate Research Institute pubblica ogni anno uno studio sulla situazione immobiliare nelle 35 principali città cinesi, focalizzandosi specialmente sull’accessibilità del mercato immobiliare da parte delle famiglie cinesi.
I dati evidenziano che, specialmente nelle città di prima fascia quali Beijing, Shanghai e Shenzhen, l’indicatore è cresciuto negli ultimi anni: ciò equivale a dire che i prezzi delle proprietà immobiliari sono cresciuti maggiormente rispetto al reddito dei nuclei familiari.
Il valore più elevato si è registrato a Shenzhen: nel 2015 i prezzi medi degli appartamenti sono stati circa 23,2x il reddito delle famiglie.
Lo studio riporta, insieme ai valori attuali, dei valori di price to income ratio considerati ragionevoli o sostenibili.
La differenza tra valori ragionevoli e valori attuali del price to income ratio è molto marcata nelle principali città cinesi: a Shenzhen il valore attuale è più del doppio rispetto a quello ragionevole, mentre in città come Shanghai e Beijing l’indicatore assume valori superiori di oltre il 40% rispetto a quello considerato ragionevole.
Una bolla speculativa, soprattutto se in ambito immobiliare, non è facilmente individuabile. Molti analisti considerano il mercato immobiliare cinese attuale come un mercato in bolla speculativa pronta ad esplodere.
Tuttavia, almeno nelle principali città, i prezzi al mq continuano a crescere costantemente e in maniera ininterrotta. Le famiglie cinesi continuano ad acquistare immobili, sostenendo sforzi economici e finanziari molto pesanti, con la convinzione che la crescita dei prezzi non si fermerà mai, eventualmente anche tramite l’intervento statale.
La conseguenza immediata è l’inaccessibilità del mercato immobiliare per una larga fetta della popolazione e l’acuirsi della pressione sociale, che costringe molte persone ad acquistare l’abitazione caricandosi sulle spalle degli oneri troppo elevati.